首页 资讯 关注 专题 热点 生活 深度 图片 视频 城市

生活

旗下栏目: 汽车房产家居理论

上半年楼市政策“松绑”房企销售筑底企稳

来源:来源: 新京报 袁秀丽 人气: 发布时间:2022-07-17
摘要:今年上半年,房地产整体市场销售低迷,行业持续承压下行,百强房企累计全口径销售金额、权益销售金额同比降幅均较大,而全口径销售额过千亿的房企仅有8家。不过,6月,随着多地楼市政策放松带来的效果逐步显现,市场供需双方已现放量。据克而瑞统计数据显示,百强房企在6月单月实现销售操盘金额环比显著增长61.2%。值得关注

今年上半年,房地产整体市场销售低迷,行业持续承压下行,百强房企累计全口径销售金额、权益销售金额同比降幅均较大,而全口径销售额过千亿的房企仅有8家。不过,6月,随着多地楼市政策放松带来的效果逐步显现,市场供需双方已现放量。据克而瑞统计数据显示,百强房企在6月单月实现销售操盘金额环比显著增长61.2%。

值得关注的是,目前市场恢复并非具有普遍性,高信用房企如国企、央企及经营稳健的民企销售恢复明显。随着需求端的政策放松带来的效果逐步显现,房地产市场逐渐恢复已经成为业内的共识,业内人士预期销售情况会逐步出现好转,尤其是到四季度会有明显改善。

上半年楼市仍未走出低迷行情

今年上半年,受到多地疫情反复等因素的影响,全国房地产市场经历了前所未有的挑战,商品房销售规模大幅下降,房地产开发投资累计同比首次负增长。在经济下行压力加大的背景下,“稳地产”对“稳经济”十分重要。为此,中央和各部委频繁释放积极信号,各地积极结合自身情况出台相关调控措施。

据中指研究院统计,今年上半年,全国已有超过180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策,在需求端的政策不断发力,政策出台频次近500次。

具体来看,热点一、二线城市需求较为旺盛,因此政策调控优化表现也偏谨慎;普通二线及三、四线城市房地产市场调整压力较大,政策调控频次较高。不过,市场对调控措施优化的信心仍偏弱,政策效果不明显。此外,今年上半年,受疫情管控、市场销售低迷等因素影响,购房者观望情绪浓厚,房企推盘积极性不足,供应节奏明显放缓。

在房地产市场供需疲软的情况下,房企销售业绩出现不同程度的下滑。据克而瑞统计数据显示,今年上半年,百强房企累计全口径销售金额、权益销售金额的同比降幅均在50%以上。今年上半年全口径销售额过千亿的房企仅有8家。

其中,碧桂园实现销售额2469.9亿元,排名第一;保利发展实现销售额2102亿元,排名第二;第三名为万科,实现销售额2096亿元。紧随其后的是中海地产、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地集团。这8家房企的全口径销售额均超过千亿。


图/克尔瑞官方微信截图

在亿翰智库分析人士看来,尽管碧桂园在三、四线城市的业务占比较高,但碧桂园项目布局多是在长三角、珠三角经济圈的强三、四线城市,因此企业在今年上半年依旧可以实现2469.9亿元的销售规模,而这些城市的楼市将也将伴随核心城市回暖后快速复苏。

6月供求放量、销售底部反弹

虽然楼市政策密集出台并未对上半年市场起到根本提振作用,但是政策发力需要时间,政策效应已经出现转向的苗头。6月,市场供求有所放量,最为明显的是,成交略有复苏,销售超预期底部反弹。

据克而瑞统计数据显示,6月,重点30个城市供应面积环比增长50%,同比跌幅收窄至36%。与此同时,规模房企积极推盘及营销去化,以冲刺半年度业绩。在此背景之下,百强房企在6月单月实现销售操盘金额7329.7亿元,业绩规模也环比显著增长61.2%。

对于房企销售业绩好转,亿翰智库分析人士认为,季节因素占了一定的比重,历年6月房企销售额都是一个相对高位,而今年6月房企推盘节奏加快,前期蓄客集中释放,都会促进房企销售业绩在短期内形成峰值。

需要注意的是,6 月房企销售的好转仍然是结构性好转。高信用房企如国企、央企及经营稳健的民企销售恢复明显,但存在信用风险的房企销售情况仍然不佳,市场回暖不具普遍性。

据碧桂园于7月3日发布的公告显示,6月,碧桂园实现权益合同销售额约345.2亿元,已连续两个月实现环比增长,同比跌幅亦持续收窄,显著好于行业平均水平。

从目前销售业绩来看,碧桂园是经营稳健的民企之一。在上半年行业承压的背景下,据碧桂园发布公告统计,2021年12月30日至2022年6月15日,碧桂园累计购回优先票据本金总额5570万美元。今年6月,碧桂园主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据,其中总额约4.11亿美元票据有效交回。


今年6月,碧桂园主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据。企业供图

事实上,以碧桂园为代表的示范房企,在融资方面有较大便利,比如碧桂园在5月20日成功发行5亿元公司债。与以往相比,优质民营企业融资环境改善明显,资金链风险较小。

6月,汇丰将碧桂园评级升至“买入”,并表示“碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营内房之一”。此外,申万宏源最新研报指出,行业销售触底改善,优质房企销售转正。从中短期来看,目前房地产基本面的底部已现。而从中长期来看,预计行业格局优化后,优质房企成长空间将再次打开,有望实现量质双升。

随着银行融资端收紧,销售回款作为房企现金流入的重要来源变得愈发重要。在碧桂园管理层看来,销售回款率越高,代表资金周转速度越快,有利于实现公司自有资金的良性循环,极大地保障企业经营性现金流的安全。

预计下半年成交有望显著上升

与全国市场的趋势一样,由于信贷环境好转促进购房需求释放,加之疫情管控也取得了良好成效,6月北京新房、二手房双双呈现回升态势。但是今年上半年,北京新房、二手房整体成交均不及去年同期。

据克而瑞统计数据显示,今年上半年,北京新建商品住宅成交额约为1574亿元,同比下跌22.9%;成交均价约为59360元/平方米,同比上涨约10.7%。分区域来看,海淀区新建商品住宅成交额达354亿元,在各区域排名第一,其中学府壹号院销售额超百亿。通州则以150.8亿元,位列各区域排名第五。鉴于北京市场潜在购房需求仍较旺盛,诸葛找房研究院预计,随着市场环境逐步好转,下半年成交有望迎来显著上升局面。

目前,很多房企看好一线城市以及重点城市,并且持续深耕。相比较而言,碧桂园的城市布局均衡,除了三、四线城市之外,在一线城市也是其布局的重点,比如去年碧桂园落子北京通州核心区。

值得一提的是,通州在2021年北京第一批、第二批集中供地中,共计推出4宗地块。这些地块从2021年底开始陆续开盘,楼市竞争较为激烈,而产品则成为应对市场竞争的最大利器。以位于通州核心区域的碧桂园和世界为例,该项目在2021年5月拿地,年底即开盘,户型面积囊括50平方米-155平方米,其中,95平方米三室两厅两卫户型采用了三开间朝南设计,较为引人注目,成为销售的一大亮点。


碧桂园和世界效果图。企业供图

事实上,以北京为代表的一线、强二线城市,房地产市场需求仍然存在。从短期来看,在房地产市场恢复前,供需两端政策均有空间。随着需求端的政策放松带来的效果逐步显现,市场购房热情也将逐步回升。房地产市场筑底复苏已经成为业内的共识。

对此,平安证券分析称,随着政策持续发力,预期稳定下房地产将会缓慢复苏,房地产板块有望迎来基本面兑现行情。而在亿翰智库分析人士看来,销售情况会出现不断好转,尤其是到四季度会有较为明显改善。

对于下半年房地产市场走势,克而瑞分析人士表示,货币政策仍将延续宽松态势,并将继续降准、降息纾困实体经济,房地产行业也将有所受益。同时,房地产金融政策或将实行逆周期调节,行业也将从去杠杆到稳杠杆。而随着各地救市政策持续加码,房地产市场有望逐渐回稳,成交整体好于上半年。这样的房地产趋势对于稳健的房企来说将是一个机会,有助于预期销售业绩的达成。


责任编辑:于好