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强制停贷潮蔓延!被指违规放贷的银行要担责吗?预售制该不该取消?

来源:来源:第一财经 人气: 发布时间:2022-07-17
摘要:在司法实践中,广东惠州和浙江嘉兴等地近期都曾出现过法院支持购房者暂停还贷、直至房屋交付的判例。江西景德镇恒大珑庭项目业主的一纸停贷告知书,拉开了烂尾楼停贷大幕,江西、广西、河南、山西等多地业主抱团宣布强制停贷。一份在网络流传的统计数据显示,截至7月13日,已有100个烂尾楼项目被宣布强制停贷。在告

      在司法实践中,广东惠州和浙江嘉兴等地近期都曾出现过法院支持购房者暂停还贷、直至房屋交付的判例。

  江西景德镇恒大珑庭项目业主的一纸停贷告知书,拉开了烂尾楼停贷大幕,江西、广西、河南、山西等多地业主抱团宣布强制停贷。一份在网络流传的统计数据显示,截至7月13日,已有100个烂尾楼项目被宣布强制停贷。

  在告知书中,不少业主认为银行在烂尾项目中负有相应的责任,直指银行违规放贷、未履行资金监管银行义务等行为,具体包括违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账号等。

  那么,在此过程中,银行是否需要承担相应责任?银行又会如何应对这一轮“烂尾楼停贷”?

  银行被指违规放贷

  根据多个楼盘业主发布的强制停贷告知书,他们把矛头对准了贷款银行违规放贷行为,认为这是导致楼盘烂尾的重要原因。

  据郑州名门翠园业主的强制停贷告知书显示,在房屋预售过程中,作为贷款银行,诸如工商银行、建设银行、中国银行、华夏银行、平安银行、兴业银行、郑州银行等存在不同程度违规发放贷款、未积极履行资金监管义务的行为。

  名门翠园业主的做法并非个案。武汉绿地光谷星河绘全体业主也发布了停贷告知书,直指开发商违规挪用7.25亿元监管资金,以及当地银行未封顶即放贷的违规做法。

  西安世茂璀璨倾城二期业主则指出,与开发商合作的银行未按照购房合同和国家相关法律规定,将按揭贷款的收款账户设定为监管账户,而是设定为开发商一般账户,这导致业主的按揭款脱离监管,并被开发商挪用。

  据记者梳理,业主们对贷款银行的指控主要包括:作为贷款银行,违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款;将按揭贷款资金违规划入非监管账户,更有甚者在借款人签字后私自修改贷款合同; 作为预售款资金监管银行,未履行资金监管义务,导致预售资金支出不明。

  北京金诉律师事务所律师王玉臣表示,银行在楼盘项目建设过程中占据一个很重要位置,它的行为会直接影响到项目的进展,如果银行配合开发商转移了预售资金,或者银行存在一些违规放贷,无疑会推动烂尾楼的产生。“我做的所有的烂尾楼案子里,到今天为止,没有哪一个和开发商逃避资金监管是没关系的。”

  央行2003年出台的“121号文件”明确表示“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的,经办银行应限期追回挪用资金”。

  据了解,郑州名门翠园业主多次向河南银保监局等相关部门反映了当地银行违规放贷的问题,并提出了停贷的诉求。

  目前,郑州银保监局已经对涉事银行进行了调查。据业主对外提供的一份调查意见书显示,华夏银行郑州分行在楼盘封顶前发放住房按揭贷款的情况属实。该行为违反了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称《通知》)第三条等规定,针对该违法行为,将依法对华夏银行郑州分行采取监管措施。

  责任如何界定?

  根据业主们的诉求,银行需要承担哪些责任?

  广东深天成律师事务所律师孔富表示,以上这些违规放贷的情形,均应不涉及到违反法律或者行政法规,不构成民法典或者合同法规定的合同无效情况,况且银行确实将款项出借给业主,借款行为是双方的真实意思表示,受到法律保护。

  但他进一步解释称,银行违规是监管部门是否需要进行处罚的问题,跟其民事借款行为无关。如果确实是因为银行违反规定提前将贷款发放给了开发商,导致楼盘烂尾,银行是需要承担一定责任的。

  上海申伦律师事务所律师夏海龙也对记者分析称,一般来说,即使银行在放贷过程中存在一些违规行为,但因为这些监管措施大都不属于效力性规定而只是管理性规定,因此并不会影响贷款合同的效力。所以,除非贷款人与银行达成新的约定,否则单方停止还贷的行为属于违约。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,“此类项目的预售资金流向不清晰,且资金监管不到位,导致购房款不能进入到施工和工程阶段,相关银行等负有直接的责任。而业主的诉求是清晰的,即要求限期复工,否则在办理不动产权证前将拒绝还贷,相关损失由相关部门和机构自行承担。”

  事实上,在司法实践中,法院判这种情况可以直接实现停贷的案例也曾出现过。公开资料显示,广东惠州和浙江嘉兴等地曾出现过法院支持购房者暂停还贷、直至房屋交付的判例。

  今年2月初,浙江嘉兴中级人民法院的一次判决让房贷问题冲上热搜。法院判决保护了购房者的利益,最终判定由开发商承担剩余贷款的还款责任。这次判决结果在全国尚属首例。

  还有一个案例显示,广东惠州某楼盘的业主起诉招商银行惠州分行,请求法院支持在房子达到交付条件之前,停止还贷,法院一审、二审都判定业主胜诉。招商银行惠州分行申请广东高院再审,结果广东高院依然支持业主的请求。

  购房者该如何应对?

  “一般来说,这么多人的诉求,银行是希望政府能够介入,参与协调,具体以协调结果为准吧。”某股份制银行分行人士表示。

  某股份制银行分行零售业务部门负责人在接受记者采访时表示,正常情况下,双方签的合同效力肯定是大于这个声明的。所以理性看,边还月供边维权是最优选择,否则会对业主个人产生很多负面影响,包括征信、房产处置等。

  “这个问题的调查过程很复杂,是不是真实存在违规放贷等行为,肯定要根据相关的合同、流水等要素调查确认后才能定性。正常情况下,银行的风控机制是一个多部门相互制约的机制,不可能个别、几个部门甚至个别人能直接拍板决定,而且还有强大的监管约束。”上述零售部门负责人说。

  根据媒体报道,郑州名门翠园业主王君数月前便跟银行沟通、申请直接停贷,银行方面称业主与其属于借贷关系、跟开发商属于买卖关系,贷款停不了。

  今年郑州疫情后,银行挨个给业主打电话,称可以帮忙申请延期还款、最长一年,等延缓期过后再还,但有的需要复利。

  名门翠园的另一名业主也陈述了类似情况。据该业主称,她今年3月份就直接停掉了还款,没有跟银行沟通,6月份银行找到她,说可以申请延期到12月,不过要还3~6月的罚息。

  这或许也代表了大部分银行的态度。“银行不敢随便做出决定,因为涉及到的人数和群体太多,很容易造成示范效应,反而扩大风险。但如果在合同没有变化的情况下,业主还是需要偿还房贷,否则将面临违约的相关风险。”某股份制银行支行副行长在接受界面新闻记者采访时表示。

  夏海龙表示,这件事可以通过另一个方式解决,假如楼盘长期烂尾、开发商无力复工,则业主可以以开发商无力履行合同主要债务、业主购房目的无法实现为由,行使购房合同的法定解除权。

  根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定,购房合同被解除后,业主可以请求解除贷款合同。

  “因此,购房合同、贷款合同均被解除后,开发商就应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和业主。“他说。

  预售制该不该取消?

  楼盘烂尾背后,业主利益该如何保障?预售制是否应该取消并改为现房销售?

      上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为,预售制是我国房地产开发模式与融资模式决定的,是我国商品房建设供应机制的重要部分,当前在没有新的开发模式和融资模式变化下,尚无法简单一刀切式的取消,所以要从长效制度建设考虑完善并逐步调整这一制度,最终是建立房地产业发展新模式,更好的服务人民安居。

      人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大、中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强则表示,从长远来看,或可探索现房销售。

  况伟大称,预售制是针对楼市供小于求的背景下制定出台的。彼时,购房者根据供销情况和实际购房需求,预判未来房价大概率会呈上升趋势,故此愿意承担一定的购房风险。当前,对于一些去化压力大的三四线城市,预售制或已不再适用,建议在这些地区试点推行现房销售制度。

  王业强称,中国房地产市场经过20多年的快速发展之后,目前已经由增量市场转入存量房市场,房地产开发应该更加关注住房品质的提升。长期来看,房地产行业集中度将持续提升,优质房企有望获取业绩集中度提升的机会,问题房企则将出清。在这样一个趋势下,预售制应该逐步退出房地产市场。


责任编辑:于好